정부랑 같이 집 산다고?지분형·공유형 모기지 리얼 비교표 공개

정부랑 같이 집 산다고?

지분형·공유형 모기지 리얼 비교표 공개

[목차]
1.지분형·공유형 모기지란 무엇인가요?
2.지분형 vs 공유형, 뭐가 다를까?
3.아파트 시장에 미치는 영향
4.장단점 비교 분석
5.정책 현황과 미래 전망

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1. 지분형·공유형 모기지란 무엇인가요?

1-1. 개념과 등장 배경

지분형 모기지와 공유형 모기지는 모두 주택 구입 초기 자금 부담을 줄이기 위해 정부가 설계한 주택금융 정책이다.
단순히 대출을 해주는 방식이 아니라, 정부와 주택 소유권 또는 수익을 공유하는 방식으로 운영된다.

1-2. 왜 필요한가요?

아파트 가격이 고공행진하면서 무주택 실수요자, 특히 청년층과 신혼부부의 내 집 마련은 점점 어려워졌다. 이런 현실을 반영해 정부가 직접 주택 구매에 참여하는 형태로 설계된 것이 이 두 가지 모기지 제도다.

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2. 지분형 vs 공유형, 뭐가 다를까?

2-1. 소유권과 자금 구조

• 지분형 모기지는 정부와 개인이 집값의 일정 지분을 나눠 갖는다. 예를 들어, 6억 원짜리 아파트를 개인이 3억 원, 정부가 3억 원 투자하면 소유권도 50:50이다.
• 공유형 모기지는 소유권은 100% 개인에게 있지만, 정부가 일정 부분 자금을 지원해주며, 나중에 집값이 오르면 수익을 일정 비율로 정부와 나눈다.

2-2. 수익 배분 방식과 거주 조건

• 지분형은 주택 매각 시 지분 비율에 따라 수익을 배분한다.
• 공유형은 정부가 지원한 비율 또는 계약된 수익률에 따라 수익의 일부를 반환해야 한다.
  공통적으로 일정 기간 동안은 실거주 의무가 있고, 매각 제한이 적용되는 경우가 많다.

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3. 아파트 시장에 미치는 영향

3-1. 실수요자 중심 시장으로의 전환

두 제도는 투기성 구매를 억제하고 실수요자 중심 시장 형성에 기여한다. 특히 신혼부부나 청년 세대가 아파트 구입의 진입 장벽을 넘는 데 큰 도움을 주고 있다.

3-2. 거래량·수요 측면에서의 변화

단기적으로는 거래량 증가 효과가 있고, 장기적으로는 투자보다는 '거주를 위한 구매' 문화 확산을 유도한다. 그러나 자산 증식 목적의 수요는 줄어드는 경향이 있다.

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4. 장단점 비교 분석

4-1. 지분형 모기지의 장단점

장점

• 초기 비용 부담을 대폭 줄일 수 있다
• 주택 가격 하락 시 리스크 분산 가능
• 정부가 공동 소유자로 참여해 심리적 안정감 제공

단점

• 매각 시 수익의 절반을 정부와 나눠야 함
• 소유권이 100% 본인 명의가 아님
• 향후 재매입이나 이전 절차가 까다로울 수 있음

4-2. 공유형 모기지의 장단점

장점

• 주택의 소유권은 개인이 100% 보유
• 실수요 목적이라면 자금 부담 크게 완화
• 정부 지원은 이자 혜택이나 보조금 형태로 제공

단점

• 매각 시 이익 일부를 정부에 반환해야 함
• 시세 상승에 따라 실질 수익은 제한됨
• 투자 목적으로는 적합하지 않음

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5. 정책 현황과 미래 전망

5-1. 현재의 운용 현황

지분형은 한국토지주택공사(LH)와 한국주택금융공사(HF) 등이 운영하고 있으며, 서울과 수도권 주요 지역에서 시범 운영 중이다. 공유형도 국토부 주도로 시행되며 신혼희망타운 등과 연계되고 있다.

5-2. 향후 제도 개선과 시장 가능성

• 지분형 모기지는 향후 보유세·양도세 문제에서 더 유리한 방향으로 개선될 여지가 있다.
• 공유형 모기지는 수익 배분 조건이 보다 투명해져야 참여율이 높아질 것으로 예상된다.
  궁극적으로는 이 제도들이 '임대 → 내 집 마련'으로의 사다리 역할을 하게 되는 것이 정부의 목표다.

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✅ 리얼 비교표 공개

항목	지분형 모기지	공유형 모기지
소유권 구조	정부 + 개인 공동 소유	100% 개인 소유
초기 자금 부담	지분만큼 부담 → 낮음	정부 일부 지원 → 낮음
수익 배분 방식	매각 시 지분 비율대로 수익 나눔	시세 상승분 일부 정부에 반환
실수요 적합성	매우 높음	높음
투자 목적 적합성	낮음	낮음
시장 확산 가능성	중장기적으로 확대 가능	계약 조건 개선 시 참여도 증가 예상

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마무리

아파트를 사는데 정부와 공동으로 소유하거나 수익을 나눈다니, 어쩌면 낯설고 복잡하게 느껴질 수 있습니다. 하지만 이 두 제도는 단순한 주택 금융 상품이 아니라, 불안정한 주거 시장에서 실수요자들이 기회를 가질 수 있도록 만들어진 ‘정책형 도구’입니다.
특히 내 집 마련의 사다리가 사라졌다는 요즘, 지분형·공유형 모기지는 젊은 세대를 위한 새로운 출발점이 될 수 있습니다.

 

 지분형, 공유형 모기지에 관심 있는 분들에게 도움이 되면 좋겠습니다!

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금융위원회 로고/다음 참조

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