티에르원, 26억대 분양가인데도 경쟁률이 치솟은 이유는 무엇일까?
요약
정자동에 새롭게 등장하는 더샵 분당 티에르원은 최고 26억대에 이르는 높은 분양가임에도 불구하고, 평균 경쟁률 100대 1을 기록하며 큰 화제를 모았습니다. 분당 내 신축 공급이 극도로 부족한 상황에서, 뛰어난 입지·학군·교통·환경을 갖춘 이 단지가 왜 이렇게 인기를 끌었는지 종합적으로 살펴봅니다.
목차
1.분양 상황
2.인기 이유
3.세대수·분양가
4.입지·학군·환경·교통
5.주의사항·대출 규제
6.향후 전망
1. 분양 상황
‘더샵 분당 티에르원’은 정자동 느티마을 3단지를 리모델링해 조성되는 단지로,
지하 3층부터 지상 28층까지 총 12개 동, 873세대 규모입니다.
이 중 일반분양 물량은 단 102세대뿐이라 공급 자체가 매우 적습니다.
청약 첫날부터 관심이 쏟아졌고,
1순위 청약에서 47가구 모집에 4,721명이 몰리며 약 100대 1 경쟁률을 기록했습니다.
분당 내 공급 희소성까지 고려하면 자연스러운 흐름으로 보입니다.
2. 인기 이유
① 분당의 ‘신축 갈증’
분당은 준공 30년 전후 단지가 대부분이라 신축이나 리모델링 일반분양이 거의 없습니다.
최근 10년간 일반분양 물량이 1,000가구 수준이라는 점에서, 티에르원은 사실상 귀한 물량입니다.
② 정자동 핵심 입지
정자역까지 도보 약 5분 거리, 신분당선·수인분당선 더블역세권입니다.
강남까지 20분대 진입이 가능해 직주근접 환경도 완벽한 편입니다.
③ 우수한 학군 & 생활 인프라
성남신기초·정자중·한솔고 등 도보권 학군, 정자동 학원가,
그리고 탄천·공원·상업시설·의료시설까지 모두 갖춘 ‘완성형 입지’가 강점입니다.
④ 규제 발표 이전 신청
입주자모집공고가 규제 발표 이전에 신청된 덕분에
일부 규제가 완화된 기준으로 적용되는 점도 수요자들에게 긍정적으로 작용했습니다.
⑤ 놓치면 안 된다는 FOMO 심리
물량이 부족하고 입지가 뛰어나다 보니
“이번 아니면 기회가 없다”는 심리가 경쟁률을 더 끌어올린 것으로 보입니다.
3. 세대수·분양가
■ 세대수 및 분양가 표 정리
| 전용면적 | 일반분양 세대수 | 최고 분양가 |
| 66㎡ | 44세대 | 약 19억 후반대 |
| 74㎡ | 5세대 | 약 23억 초반대 |
| 84㎡ | 53세대 | 약 26억 8천만원대 |
전용 84㎡가 26억대라는 점에서 고분양가 논란이 있었지만,
입지와 희소성을 고려하면 실거주 중심으로는 수요가 탄탄한 편입니다.
4. 입지·학군·환경·교통
■ 입지
정자동 중심 위치에 있으며, 정자역과 매우 가까운 초역세권 단지입니다.
판교·서현·수내·광교 등 주요 거점과도 쉽게 연결됩니다.
■ 학군
- 성남신기초
- 정자중
- 한솔고
모두 가까운 위치에 있어 도보 통학이 충분히 가능한 환경입니다.
학부모 수요가 강하게 반응할 수밖에 없는 구조입니다.
■ 환경
탄천 산책로와 각종 공원, 자전거길이 단지와 인접해 쾌적성이 뛰어납니다.
분당 특유의 자연환경과 리모델링을 통한 단지 개선이 더해져 주거 만족도가 높을 전망입니다.
■ 교통
- 신분당선: 강남·서초·양재 직통
- 수인분당선: 판교·수원·일산까지 연결
- 경부고속도로·분당내곡고속화도로 접근 용이
강남뿐 아니라 판교·용인·수원 등 주요 도시 접근성도 탁월합니다.
5. 주의사항 · 대출 규제
■ 주의해야 할 점
- 분양가가 높아 현금 비중이 매우 중요합니다.
- 리모델링 단지 특성상 일부 구조·설계 제약이 있을 수 있습니다.
- 전매 제한 규정과 대출조건을 반드시 확인해야 합니다.
■ 대출 규제
- 투기과열지구 기준 → 전매제한 3년
- LTV 40% 적용
- 감정가가 25억을 넘을 경우 잔금대출이 2억 원 수준으로 축소될 수 있음
- DSR 기준까지 적용되면 대출 가능 금액이 더 줄어들 수 있습니다.
6. 향후 전망
분당 내 신축 희소성은 앞으로도 계속될 가능성이 높습니다.
정자동의 입지, 학군, 교통 등 모두 상위권 조건을 갖춘 만큼
실거주 가치가 매우 뛰어난 단지로 평가됩니다.
다만, 분양가 자체가 이미 높은 만큼
가격 상승 여력보다는 가치 유지·장기 실거주 중심의 전망이 더 현실적입니다.
결론적으로,
- 실거주자에게는 매우 매력적,
- 투자자에게는 신중한 접근이 필요한 단지라고 할 수 있습니다.
[더샵 분당 티에르원 핵심 요약 표]
| 항목 | 내용 |
| 단지 개요 | 정자동 느티마을 3단지 리모델링 / 총 873세대 / 일반분양 102세대 |
| 청약 경쟁률 | 평균 약 100대 1 / 전용 84㎡ 최고 169대 1 수준 |
| 분양가 | 66㎡ 약 19억 후반 / 74㎡ 약 23억 초반 / 84㎡ 약 26억 8천만원대 |
| 인기 이유 | 분당 신축 희소성, 정자역 더블역세권, 강남·판교 직주근접, 학군·환경 우수, 규제 이전 발표 |
| 입지 | 정자역 도보 4~5분 / 강남 접근성 20분대 |
| 학군 | 성남신기초·정자중·한솔고 도보권 / 정자동 학원가 풍부 |
| 환경 | 탄천·공원·산책로 인접 / 쾌적한 자연환경 |
| 교통 | 신분당선·수인분당선 / 경부고속도로·분당내곡로 접근 쉬움 |
| 주의점 | 고분양가 부담 / 리모델링 구조 한계 / 현금 비중 필요 |
| 대출 규제 | 투기과열지구 / 전매제한 3년 / LTV 40% / 감정가 25억↑ 시 잔금대출 약 2억 |
| 전망 | 실거주 가치는 매우 높음 / 장기적으로 가치 유지 가능성 큼 / 투자 목적은 신중 필요 |
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