요즘 왜 가족끼리 부동산 직거래가 늘고 있을까요?

요즘 왜 가족끼리 부동산 직거래가 늘고 있을까요?

요약
최근 서울을 중심으로 가족 간 부동산 직거래가 눈에 띄게 늘고 있습니다. 특히 부모와 자녀 사이에서 ‘증여성 직거래’가 많아지고 있는데요. 세금을 아끼려는 목적이 크지만, 자칫하면 세무조사나 세금 폭탄으로 이어질 수 있어 신중한 접근이 필요합니다.

목차
1.‘증여성 직거래’가 뭔가요?
2.요즘 정말 많이 늘었나요?
3.가족끼리 집을 어떻게 사고팔 수 있을까요?
4.직거래, 장점도 있고 단점도 있나요?
5.주의할 점은 어떤 게 있나요?
6.앞으로도 이런 거래가 계속될까요?

 

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1. ‘증여성 직거래’가 뭔가요?

쉽게 말해, 부모나 자녀처럼 가까운 가족끼리 부동산을 중개인 없이 직접 거래하는 방식이에요. 서류상으론 '매매'지만, 시세보다 많이 낮은 가격에 거래하면 사실상 증여와 비슷한 의미가 됩니다. 이런 거래를 '증여성 직거래'라고 부르죠.

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2. 요즘 정말 많이 늘었나요?

네, 실제로 최근 서울에선 이런 거래가 빠르게 늘고 있습니다.
2025년 6월만 해도 서울 아파트 중 2.4%만 직거래였는데,
7월엔 그 비율이 4.0%까지 올라갔어요.

특히 강남, 송파, 마포 같은 인기 지역에서도 눈에 띄게 늘었고,
부모가 자녀에게 집을 ‘팔듯이’ 넘기면서도 세금을 줄이는 사례가 많아졌습니다.

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3. 가족끼리 집을 어떻게 사고팔 수 있을까요?

부동산을 가족끼리 직접 거래하려면 다음 과정을 참고하시면 됩니다.

[표] 가족 간 증여성 직거래 요약

구분	내용
거래 대상	부모, 자녀 등 가까운 가족
거래 방식	공인중개인 없이 당사자끼리 계약
가격 설정	시세보다 30% 저렴하거나 최대 3억 원 낮게 거래 시 증여세 면제 가능
신고 방법	계약 후 30일 이내 실거래가 신고, 자금 흐름 증빙 필요

 

이처럼 절차는 간단하지만, 가격을 너무 낮게 설정하면 ‘이건 증여입니다’라고 판단돼 세금을 더 내야 할 수도 있습니다.

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4. 직거래, 장점도 있고 단점도 있나요?

장점

• 세금 아끼기 좋습니다
  시세보다 적당히 낮게 거래하면 증여세를 피할 수 있고, 양도세나 취득세 부담도 줄어들 수 있어요.
• 중개비 안 들어요
  직거래라서 부동산 중개 수수료도 절약됩니다.

단점

• 세무조사 받을 수 있어요
  너무 낮은 가격으로 거래하면 국세청에서 “이건 증여죠?”라며 세무조사를 할 수 있습니다.
• 법적 문제 생길 수 있어요
  전문가 없이 진행하면 권리관계나 계약서 내용에서 문제가 생길 수 있어요. 나중에 분쟁이 생길 위험도 있고요.
• 법이 바뀌면 전략이 무용지물이 될 수 있어요
  세금 관련 법이 조금만 바뀌어도 직거래가 더 이상 절세 수단이 되지 않을 수 있습니다.

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5. 주의할 점은 어떤 게 있나요?

1. 가격을 너무 낮게 잡지 마세요
   시세보다 30% 이상 싸거나 3억 원 넘게 차이 나면, 그건 증여로 간주될 수 있어요.
2. 돈이 어떻게 오갔는지 기록을 꼭 남기세요
   계약금, 중도금, 잔금 등 모든 돈의 흐름을 계좌이체로 남기고, 출처까지 준비해두면 나중에 문제 될 일이 적어요.
3. 계약서는 꼼꼼히 작성하고, 전문가와 상의하세요
   중개인이 없다 보니, 자칫하면 빠뜨릴 수 있는 조항들이 있어요. 전문가 도움을 받는 게 안전해요.
4. 시세 기준은 감정평가서를 참고하세요
   근처 거래 가격과 비교해서 너무 낮지 않도록 하고, 필요하다면 감정평가를 받아서 기준으로 삼는 게 좋아요.

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6. 앞으로도 이런 거래가 계속될까요?

지금은 많이 늘고 있지만, 앞으로는 상황이 바뀔 수도 있어요.

• 정부의 감시가 점점 더 촘촘해지고 있습니다
  국토부나 국세청이 가족 간 직거래를 집중 조사하고 있고,
  ‘이상 거래’로 판단되면 세금도 추징하고 경우에 따라선 법적 문제로 이어질 수도 있어요.
• 세금 제도가 바뀔 수도 있어요
  증여 취득세 기준이나 시세 인정 방식이 바뀌면,
  지금처럼 절세 효과를 보기 어려워질 수도 있습니다.
• 집값 분위기에 따라 늘었다 줄었다 할 거예요
  예전에도 집값이 떨어질 땐 이런 직거래가 많았고, 다시 오르면 줄었어요.
  지금은 경기 불확실성과 대출 규제 때문에 다시 증가하는 분위기입니다.

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마무리

부모님 집을 자녀에게 넘기면서 세금을 아끼고 싶을 때,
증여성 직거래는 한 가지 방법이 될 수 있습니다.

하지만 ‘세금 피하려다 되려 더 내는 상황’이 생길 수 있으니,
계약서, 가격 설정, 자금 흐름 등은 꼼꼼히 준비하고 전문가와 꼭 상의하시길 바랍니다.

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<증여성 직거래 핵심 요약>

항목	내용
정의	가족 간(부모–자녀 등) 공인중개인 없이 직접 거래하는 부동산 매매 방식
목적	세금 절감(증여세, 양도세, 취득세) 및 자산 이전
가격 기준	시세보다 30% 이하 또는 3억 원 이내 저가일 경우 증여세 면제 가능성
진행 방식	계약서 작성 → 실거래 신고(30일 이내) → 자금 출처 및 흐름 증빙
장점	세금 절세 효과, 중개 수수료 절감
단점	세무조사 위험, 법적 분쟁 가능성, 제도 변경 리스크
주의사항	가격 과도하게 낮게 설정 금지, 자금 흐름 명확히 기록, 전문가 자문 필수
최근 경향	서울 등 수도권 중심으로 거래 비중 증가 (2025년 7월 서울 4.0%)
향후 전망	세무당국의 조사 강화, 증여세 과세 기준 변화 가능성

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아파트 이미지/아주 경제 출처

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https://super-kyo.com/556

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https://super-kyo.com/557

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