70년 만의 고도 규제 개정, 강서·목동 재건축의 희비를 가를까?

70년 만의 고도 규제 개정, 강서·목동 재건축의 희비를 가를까?

요약

공항 주변 건축물 높이를 제한하는  고도 규제(장애물제한표면, OLS)가 70년 만에 크게 바뀝니다. 국제민간항공기구(ICAO)가 새 기준을 마련하면서 강서구는 규제 완화로 재건축이 탄력을 받을 가능성, 반면 목동은 새로 규제를 받을 수 있어 사업성 악화 우려가 커지고 있습니다. 국제 기준은 2025년 8월 발효, 국내 전면 시행 시한은 2030년 11월입니다.

목차
1.국제 기준, 어떻게 바뀌는 걸까?
2.강서구와 목동, 어떤 영향 받나
3.현재 상황은?
4.변경되는 규제의 주요 내용
5.예상되는 문제점
6.해결책은 무엇일까?
7.앞으로의 전망과 체크포인트
8.핵심 요약 표

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1. 국제 기준, 어떻게 바뀌는 걸까?

1950년대 도입된 고도 규제가 70년 만에 크게 손질됩니다.
기존에는 공항 주변 일정 거리 내에서는 건축물 높이를 일률적으로 제한했지만, 새 기준에서는 ‘금지구역’은 줄이고 ‘평가구역’을 넓혀 세부적으로 판단하는 방식으로 바뀝니다.
즉, 항공 안전에 치명적인 곳은 그대로 막고, 위험도가 낮은 지역은 평가를 거쳐 건축을 허용하는 방식으로 보다 유연해졌습니다.

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2. 강서구와 목동, 어떤 영향 받나

• 강서구
  강서구는 김포공항 인근으로 전체 면적의 97% 이상이 고도 제한 구역에 묶여 있습니다. 새 기준이 적용되면 금지구역이 줄어들 가능성이 크기 때문에 층수 제한이 완화될 여지가 있습니다. 재건축 사업성 개선이 기대되는 대목입니다.
• 목동
  목동은 현재 규제를 거의 받지 않았지만, 평가구역이 넓어지면 새롭게 규제 대상이 될 수 있습니다.
  목동 신시가지 14개 단지는 대부분 45~60층 규모를 목표로 하고 있는데, 새 기준에 따라 17~30층 수준으로 낮춰야 할 가능성이 있습니다. 계획 변경과 사업성 악화 우려로 주민 반발도 커지고 있습니다.

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3. 현재 상황은?

• 국내 기존 규제: 김포공항 활주로 반경 4km 이내 건물은 지상 45m(약 13층) 이하로 제한
• 강서구 재건축: 광범위한 고도 제한으로 사업성이 낮았지만, 새 기준이 적용되면 기대감 상승
• 목동 재건축: 대부분 45층 이상 초고층을 목표로 했으나, 규제 강화 시 정비계획을 전면 수정해야 할 가능성 있음

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4. 변경되는 규제의 주요 내용

• 금지구역 축소, 평가구역 확대: 항공기 이착륙 경로와 안전성을 기준으로 건축 제한을 세분화
• 층수 제한 단계화: 평가구역 내에서 45m, 60m, 90m 등 단계별 높이 제한 적용 (대략 13층, 17층, 25~30층 수준)
• 시행 일정: 국제 기준은 2025년 8월 발효, 각국은 2030년 11월까지 전면 시행해야 합니다. 국내는 지자체별로 적용 시점이 더 빨라질 가능성도 있습니다.

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5. 예상되는 문제점

1. 목동 재건축의 사업성 악화 가능성: 층수가 낮아지면 분양 수익이 줄어 주민 분담금이 증가할 수 있습니다.
2. 지역 간 형평성 문제: 강서구는 완화되는 반면 목동은 규제가 강화돼 갈등이 생길 수 있습니다.
3. 행정 절차 복잡화: 국제 기준과 국내 법 체계를 맞추는 과정에서 시행까지 시간이 더 걸릴 수 있습니다.

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6. 해결책은 무엇일까?

• 단계적 적용: 시범 지역을 선정해 먼저 적용하고 보완점을 찾는 방식이 필요합니다.
• 데이터 기반 평가: 항공기 운항 경로, 소음, 지형을 반영해 객관적인 평가 기준을 마련해야 합니다.
• 사업성 보전 장치 마련: 불가피하게 층수를 낮추는 지역에는 용적률 완화, 인프라 지원 등 보완책을 제공해야 합니다.
• 주민과 소통 강화: 설명회와 시뮬레이션을 통해 사업 변경 가능성을 투명하게 알려야 합니다.

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7. 앞으로의 전망과 체크포인트

• 강서구: 고도 제한 완화가 기대돼 재건축 활성화 가능성이 있습니다.
• 목동: 재건축 계획 수정이 불가피할 수 있으며, 사업 속도가 늦춰질 가능성도 큽니다.
• 체크포인트:
  • 국토부와 서울시가 발표할 세부 기준과 적용 범위
  • 목동과 강서 일부 단지에서 실시될 시범 평가 결과
  • 주민 반발을 최소화할 보완책 마련 여부

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8. 핵심 요약 표

구분	내용
국제 변화	ICAO가 70년 만에 고도 규제 전면 개정: 금지구역 축소, 평가구역 확대
국내 적용	2025년 8월 발효, 2030년 11월까지 전면 시행
강서구 영향	규제 완화 가능성, 고층 재건축 기대
목동 영향	새 규제 적용 시 층수 제한 강화, 사업성 악화 우려
문제점	지역 형평성 논란, 주민 갈등, 행정 절차 복잡화
전망	강서는 기회, 목동은 조정이 필요한 상황

 

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결론

이번 고도 규제 개정은 강서구와 목동의 재건축 판도를 크게 바꿀 수 있는 변수입니다.
강서구는 규제가 완화되며 재건축의 기회가 넓어질 수 있지만, 목동은 층수 제한 강화로 사업성이 악화될 가능성이 있습니다.
향후 국토부와 서울시의 세부 지침 발표와 평가 기준이 재건축 계획을 좌우할 전망입니다.

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비행기 이미지/픽사베이 출처

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https://super-kyo.com/549

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https://super-kyo.com/550

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