‘힐스테이트 메디알레’의 명암…대조1구역 공사비 갈등 해부
서울 은평구 대조동에 위치한 대조1구역 재개발 사업이 최근 전국 부동산 시장의 주목을 받고 있습니다. 바로 ‘공사비 증액 갈등’과 그에 따른 분양가 인상, 그리고 주택 공급 차질 우려 때문입니다. 해당 지역은 향후 **‘힐스테이트 메디알레’**라는 이름으로 재탄생할 예정이지만, 그 이면에는 많은 논란이 숨어 있습니다.
[목차]
1.대조1구역 공사비 증액 사건 개요
2.공사비 인상 → 분양가 인상 영향
3.공급 지연 → 주택 가격 상승 연결
4.문제점 정리
5.해결방안 및 제도 개선 제안
6.향후 전망과 대조1구역의 미래 가치
📌 1. 공사비 62% 증액…무슨 일이 있었나?
2024년 말, 현대건설은 대조1구역 조합에 기존 3.3㎡당 517만 원 수준이던 공사비를 839만 원까지 올려달라는 요청서를 보냈습니다. 이는 총 3,763억 원 규모의 공사비 증액 청구서였고, 이 안에는 공사 중단에 따른 손실비용 약 750억 원도 포함됐습니다.
조합 측은 적정 공사비를 730만 원 수준으로 판단했지만, 현대건설은 최소 780만 원 이상을 고수했고, 결국 조율에 실패하면서 공사는 중단되었습니다. 이로 인해 약 5개월간 현장이 올스톱 되면서 조합원과 시공사 간 갈등이 최고조에 달했습니다.
다행히 서울시가 정비사업 코디네이터를 파견해 중재에 나서며 1년 만에 협상안에 합의했고, 사업은 다시 궤도에 올랐습니다.
💸 2. 공사비 상승 = 분양가 인상
공사비 증액은 필연적으로 일반 분양가 상승으로 이어집니다. 대조1구역의 경우, 3.3㎡당 분양가가 약 4,300만 원 수준으로 책정될 것이라는 예측이 나오고 있습니다. 이는 은평구 평균 분양가를 크게 상회하는 수준으로, 소비자 부담 증가가 불가피합니다.
또한 고분양가는 청약 경쟁률 감소, 미분양 위험까지 초래할 수 있어 시장 전반에 부담 요인이 됩니다.
🏗️ 3. 공급 차질과 집값 상승의 연결고리
대조1구역 사례처럼 공사비와 분양가가 과도하게 인상되면, 시공사는 사업성 부족을 이유로 공급을 미루게 되고, 이는 시장의 신축 아파트 공급 감소로 이어집니다. 공급 부족은 곧바로 집값 상승으로 연결되며, 이는 서울 전체 주택시장에 파급 효과를 미칩니다.
특히 은평구처럼 공급이 희소한 지역에서는 이 같은 영향이 더 클 수 있습니다.
⚠️ 4. 문제점 정리
- 공사비 산정 기준이 모호해 시공사-조합 간 분쟁이 반복
- 공사비 검증 시스템의 신뢰성 부족
- 공사 중단 시 손해는 오롯이 조합원 부담
- 분양 일정 지연으로 인한 금융비용 증가
🛠️ 5. 해결방안 제안
- 서울시의 정비사업 코디네이터 제도 확대 운영
→ 중립적 제3자가 갈등을 조율할 수 있도록 제도화 - 공사비 검증 시스템의 표준화와 투명성 확보
→ SH공사나 LH 등의 공공기관이 객관적 기준으로 검증 - 사전 계약서에 공사비 증액 조건 명시
→ 향후 증액 갈등 방지 - 시공사 선정 시 공사비 리스크 감안한 평가 필요
→ 단순 브랜드보다는 실행력 위주로 판단
🔮 6. 향후 전망
대조1구역은 이번 갈등을 계기로 조합과 시공사 간 신뢰 회복의 필요성이 대두되었으며, 서울시의 중재 경험은 다른 재개발 지역에도 큰 참고사례가 될 것입니다.
예정대로라면, ‘힐스테이트 메디알레’는 2026년 10월 입주 예정입니다. 사업이 정상화되며 은평구 핵심 주거지로 거듭날 수 있지만, 그 과정에서 드러난 구조적 문제는 향후 도시정비사업 전체의 경고등이라 할 수 있습니다.
✅ 정리하자면, 대조1구역의 공사비 증액 사례는 단순한 숫자 문제가 아닌 도시 정비사업의 체계 개편이 필요한 신호탄이라 할 수 있습니다. 더 나은 주거 환경을 위한 재개발이 분쟁 없이, 효율적으로 이루어지기 위해서는 제도적 보완이 반드시 뒤따라야 한다고 생각합니다.
표: 대조1구역 공사비 및 분양가 변화 요약
| 항목 | 기존 | 변경 요청 | 최종 조율안 (예상) |
| 3.3㎡당 공사비 | 517만 원 | 839만 원 (62.3%↑) | 780만 원 내외 |
| 총 공사비 | 약 5,800억 원 | 약 9,570억 원 | 약 8,500억 원 추정 |
| 일반 분양가 | - | 약 4,300만 원 예상 | 약 4,000~4,300만 원 |
| 공사 중단 손실액 | - | 약 750억 원 포함 | 반영 가능성 큼 |
| 입주 예정일 | - | 지연 우려 | 2026년 10월 목표 |
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