“신규대출이 상환을 앞지르면, 집값은 계속 오르는 걸까?”

“신규대출이 상환을 앞지르면, 집값은 계속 오르는 걸까?”

목차
1.대출 상환과 통화량 관계
2.현재 한국 상황
3.문제점
4.해결 방안
5.전망

 

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1. 대출 상환과 통화량(M2)의 관계

은행 대출은 단순히 돈을 빌려주는 행위가 아닙니다. 대출이 실행되면 차입자의 계좌에 새로운 예금이 생기면서 시중 통화량(M2)이 늘어납니다.
그런데 대출 원금을 갚는 순간, 은행의 대출(자산)과 고객 예금(부채)이 동시에 줄어 통화량이 감소합니다.
하지만 동시에 다른 사람에게 신규대출이 나가면 그만큼 예금이 새로 생기므로, 통화량의 순변화 = 신규대출 – 상환액 으로 결정됩니다.
즉, 상환이 많아도 그 이상으로 대출이 늘어나면 통화량은 줄지 않고 오히려 늘어날 수 있습니다.

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2. 현황 – 한국의 통화량, 대출, 서울 집값

• M2 증가율: 2025년 현재 M2는 연 5~6%대 증가세를 유지하고 있습니다. 이는 상환보다 신규대출이 많다는 뜻입니다.
• 가계대출 흐름: 2025년 6월, 가계대출 잔액이 6조 원 이상 증가해 10개월 만에 최대 폭을 기록했습니다.
• 서울 집값: 같은 시기 서울 아파트 평균 가격은 약 14억 5천만 원으로 상승했고, 주간 상승률도 꾸준히 플러스입니다.
  이 흐름은 대출 증가 → 통화량 확대 → 주택 구매력 강화 → 가격 상승의 고리가 여전히 작동하고 있음을 보여줍니다.

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3. 문제점

1. 레버리지 사이클
   집값이 오르면 담보 가치가 높아져 대출이 더 늘고, 늘어난 대출이 다시 집값을 끌어올리는 구조입니다.
2. 부채 취약성 확대
   금리 인상이나 경기 둔화 시 상환 부담이 커지고, 가계 소비가 위축될 위험이 있습니다.
3. 정책 딜레마
   금리를 내리면 부동산 과열이 우려되고, 올리면 경기 위축이 걱정됩니다.
4. 공급 지연
   서울은 인허가와 사업 진행 속도가 느려, 수요 변화에 민감하게 반응하는 구조입니다.

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4. 해결방안

• LTV·DSR의 탄력적 운용: 경기와 가격 흐름에 따라 대출 규제를 자동 조절하는 방식 도입
• 상환 구조 개선: 고정금리·분할상환 확대, 금리 인상 상황을 가정한 ‘스트레스 DSR’ 적용
• 공급 확대: 정비사업 속도, 신도시 조기 공급, 도심 고밀 개발 등 실질 입주물량 늘리기
• 임대·전세시장 안정화: 전세대출 한도 차등, 공공임대 확대 등으로 레버리지 수요 완화
• 데이터 공개 강화: 실거래·호가·미분양 등 시장 데이터를 투명하게 제공해 기대 심리 안정

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5. 전망

• 단기(6~12개월): 기준금리가 동결되고 신규대출이 계속 늘면 통화량은 더 증가해 집값에 상방 압력을 줄 수 있습니다.
• 중기(1~3년): 공급이 본격화되고, 대출 규제가 강화되면 가격 상승 속도는 둔화될 가능성이 큽니다.
• 다만 강남·서울 핵심지는 여전히 수요가 집중될 수 있습니다.

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[요약 표]

구분	현황 / 원리	의미
대출 상환	원금 상환 시 예금 소멸 → M2 감소	신규대출이 없으면 통화량 줄어듦
신규대출	새로운 예금 창출 → M2 증가	상환보다 많으면 통화량 증가
M2 증가율	연 5~6% (2025년)	신용 팽창 지속
가계대출	6월 +6조 원	주택 수요 확대 가능성
서울 집값	평균 14.5억 원	상승 흐름 유지
정책 방향	신용·금리·공급 균형	부채·가격 악순환 차단

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한국은행 이미지/스트레이트 뉴스 출처

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https://super-kyo.com/568

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https://super-kyo.com/569

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