실수요자 울리는 토지거래허가제… 억울한 규제지역 탈출구는 없나

실수요자 울리는 토지거래허가제… 억울한 규제지역 탈출구는 없나

✅ [목차]
1.토지거래허가제 재지정, 왜 다시 시행됐나?
2.억울한 규제지역의 현실
3.제도의 핵심 문제점
4.실질적인 해결 방안
5.향후 부동산 시장 전망

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1. 토지거래허가제 재지정, 왜 다시 시행됐나?

 

2024년 말부터 서울 부동산 시장에 다시 규제의 그림자가 드리우고 있습니다. 바로 **토지거래허가구역(토허제)**의 확대 재지정 때문입니다. 정부는 강남3구와 용산 전역은 물론, 마포·성동·강동 등 비강남권 일부 지역까지 포함하며 규제의 고삐를 다시 조이고 나섰습니다.

표면상 이유는 명확합니다. 급격히 늘어난 거래량과 외지인의 매입 증가로 투기 조짐이 다시 포착되었고, 이를 미연에 차단하기 위한 선제적 조치라는 것입니다. 그러나, 이 정책의 그늘에는 아무 잘못도 없는데 불이익을 받는 **'억울한 지역'**들이 존재합니다. 대표적으로 거래량도 적고, 가격도 정체된 외곽 지역들입니다. 이들은 투기와 전혀 관련이 없는데도 규제 대상에 포함되며, 실수요자들조차 집을 사고팔기 어려운 상황에 처하게 된 것입니다.

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 2.억울한 지역들의 현실: "투기 안 했는데 왜 묶였나"

정부의 토허제 재지정 지역 중 상당수는 실제로는 거래량도 적고, 가격도 거의 오르지 않은 지역들입니다. 예를 들어, 강동구 명일동, 성동구 금호동 등은 대표적인 '억울한 지역'으로 거론되고 있습니다. 해당 지역 주민들은 “실제로 집값이 오른 곳은 따로 있는데, 왜 우리 지역이 규제 대상이 됐는지 모르겠다”고 하소연합니다.

이처럼 지정 기준의 불투명성은 주민들의 신뢰를 크게 훼손하고 있습니다. 특히 중장기 거주를 위한 실수요자들조차 토지거래허가를 받지 못하면 매매가 지연되거나 계약이 파기되는 일까지 발생하고 있습니다.

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3. 문제점: 제도는 선의였지만, 현실은 불균형

1. 기준의 모호성
   정부는 외지인 거래 비율, 가격 상승률, 거래량 증가 등을 종합적으로 고려했다고 밝혔지만, 구체적인 수치는 공개되지 않았습니다. 이는 ‘왜 이 지역이 묶였는가’에 대한 납득을 어렵게 만들고 있습니다.
2. 실수요자 피해
   토허제는 부동산 거래 시 관할 구청의 허가를 받아야 하며, 실거주 목적이 아닌 경우 거래가 제한됩니다. 문제는 무주택자나 1주택자 등 실수요자들까지도 복잡한 허가 절차를 거치며 불편을 겪는다는 점입니다.
3. 시장 혼란과 정책 신뢰도 저하
   지난 1월엔 강남 일부 지역을 해제했다가, 불과 한 달 만에 다시 재지정하면서 정책의 일관성과 예측 가능성이 크게 흔들렸습니다. 이는 시장의 혼란을 가중시키고, 투자 심리를 더욱 위축시키는 결과를 초래하고 있습니다.

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4. 해결 방안: 제도 개선과 실수요자 보호책 마련

1. 지정 기준의 세분화와 투명화
   현재는 '구 단위'로 지역이 묶이는 경우가 많습니다. 이를 ‘동 단위’, ‘단지 단위’로 세분화하여 정확한 타겟팅이 필요합니다. 또한, 규제 지정의 구체적 수치를 투명하게 공개해 주민들이 납득할 수 있는 근거를 제시해야 합니다.
2. 실수요자에 대한 예외 규정 확대
   1가구 1주택자, 무주택자, 전세 계약 목적 등의 실수요자는 허가 절차를 간소화하거나 면제하는 방안이 필요합니다. 이는 불필요한 행정 낭비를 줄이고, 정책의 실효성을 높일 수 있습니다.
3. 정기적 검토와 예측 가능한 해제 기준 마련
   토허제는 기본적으로 6개월 단위로 재검토됩니다. 이 주기를 엄격히 지키고, 해제 기준을 사전에 공개해 시장의 예측 가능성을 높여야 합니다. ‘언제든 바뀔 수 있는 규제’는 시장의 불안을 키울 뿐입니다.

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5. 전망: 정책 신뢰 회복이 우선이다

앞으로 부동산 시장은 거래량 감소, 가격 정체 또는 하락과 같은 단기적 조정을 거칠 수 있습니다.

 그러나 실수요자들이 계속해서 제약을 받는다면, 매수 심리 위축은 장기화될 가능성이 큽니다.

전문가들은 "토허제 자체의 존재가 나쁜 것은 아니다"라고 말합니다.

 다만, 정확한 진단과 정밀한 타겟팅이 없이 일괄 적용되는 방식은 시장을 왜곡시키고, 실수요자만 피해를 보는 결과로 이어진다고 지적합니다.

정부는 이제라도 보다 정교한 기준, 투명한 정책 운영, 실수요자 보호 대책을 마련해야 할 때입니다.

 그렇게 해야만, 실수요자들이 억울하지 않은 부동산 시장이 만들어질 수 있습니다.

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📊 [토지거래허가제 재지정 요약 표]

 

항목	내용
🔍 정책 목적	집값 상승 억제, 투기 수요 차단
⚠️ 문제 발생 지역	실거래 적고 가격 정체된 외곽지역까지 포함
❗ 주요 문제점	기준 불명확, 실수요자 피해, 거래 위축
✅ 해결책	세분화된 지정, 실수요 예외 허용, 정책 투명성 강화
🔮 향후 전망	단기 거래 위축 후 안정 가능성, 정책 신뢰 회복이 핵심

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토허제 재지정/뉴시스 참조

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https://super-kyo.com/297