"2주택자도 간주 임대료 과세! 전세 시장은 어떻게 바뀔까?"

2주택자도 간주 임대료 과세! 전세 시장은 어떻게 바뀔까?

목차
1.전세 간주 임대료란?
2.전세 간주 임대료 계산 방법
3.전세 간주 임대료의 장단점
4.전세 간주 임대료의 문제점
5.전세 간주 임대료 정책의 전망
6.결론 및 대응 전략

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1. 전세 간주 임대료란?

전세 간주 임대료란, 집주인이 전세 보증금을 받았을 때 이를 임대 소득으로 간주하여 세금을 부과하는 제도입니다. 즉, 임대인이 직접 월세를 받지 않더라도, 보증금을 은행에 예치하면 이자가 발생할 것이라는 가정 하에 일정 비율의 세금을 매기는 것입니다.

🔹 기본 개념

• 전세는 월세와 달리 매달 임대료를 지급하지 않지만, 집주인은 전세 보증금을 통해 이익을 얻을 수 있다고 간주합니다.
• 이에 따라 정부는 일정 금액 이상의 전세 보증금을 가진 다주택자에게 세금을 부과하는 정책을 시행하고 있습니다.

🔹 2026년 개정안

• 기존: 3주택 이상 보유자에게만 전세 간주 임대료 과세 적용
• 변경: 2026년부터 2주택 보유자도 과세 대상으로 확대됨
• 영향: 다주택자의 세 부담 증가 → 전세 물량 감소 가능성

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2. 전세 간주 임대료 계산 방법

🔹 기본 공식

전세 간주 임대료는 다음과 같은 공식으로 계산됩니다.

간주 임대료=(보증금 합계−기본 공제액)×간주 임대료율\text{간주 임대료} = (\text{보증금 합계} - \text{기본 공제액}) \times \text{간주 임대료율}간주 임대료=(보증금 합계−기본 공제액)×간주 임대료율

• 보증금 합계: 다주택자가 보유한 모든 전세 보증금의 총합
• 기본 공제액: 3억 원 (비소형 주택 기준)
• 간주 임대료율: 1.8% (정부가 정한 기준)

🔹 예제

예를 들어, A씨가 2채의 전세 주택을 보유하고 있으며 각각 5억 원, 4억 원의 보증금을 받았다면:

1. 보증금 총합:
   5억+4억=9억원5억 + 4억 = 9억 원5억+4억=9억원
2. 공제액 적용:
   9억−3억=6억원9억 - 3억 = 6억 원9억−3억=6억원
3. 간주 임대료 계산:
   6억×1.8%=1,080만원6억 \times 1.8\% = 1,080만 원6억×1.8%=1,080만원

즉, A씨는 연간 1,080만 원의 임대 소득이 발생한 것으로 간주되어 소득세 부과 대상이 됩니다.

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3. 전세 간주 임대료의 장단점

✅ 장점

1. 부동산 투기 억제
   • 다주택자의 전세 공급을 줄여 주택 투기를 억제하는 효과가 있음.
2. 임대차 시장 투명성 증가
   • 전세 거래에 대한 세금 부과로 시장의 투명성이 높아짐.
3. 정부의 세수 증가
   • 세금 부과를 통해 정부의 재정 확보 및 주택 시장 안정화 가능.

❌ 단점

1. 전세 공급 감소
   • 세 부담을 피하려는 다주택자가 전세를 기피하고 월세로 전환하면서 전세 물량이 줄어들 가능성이 큼.
2. 임차인의 주거 부담 증가
   • 전세가 감소하면 월세 수요가 높아지고 월세 가격이 오를 가능성이 있음.
3. 기존 전세 세입자의 부담 증가
   • 계약 갱신 시, 집주인이 세금 부담을 이유로 보증금 인상 또는 월세 전환을 요구할 가능성이 큼.

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4. 전세 간주 임대료의 문제점

🔹 1) 전세 시장 위축

• 다주택자들이 세금 부담을 피하기 위해 전세보다 월세를 선호하면서, 전세 매물이 줄어들 가능성이 높음.
• 결과적으로 전세 가격이 상승할 위험이 있음.

🔹 2) 세금 부담의 세입자 전가

• 집주인은 부담해야 할 세금을 세입자에게 전가하려 할 가능성이 큼.
• 이로 인해 전세 보증금 상승, 월세 인상, 반전세 증가 등이 예상됨.

🔹 3) 부동산 시장 변동성 증가

• 일부 다주택자들이 보유 주택을 매각하면서 매물 증가 → 주택 가격 하락 가능성이 있음.
• 반면, 전세 매물이 줄어 전세 가격이 상승하는 등 시장의 불균형이 발생할 수 있음.

🔹 4) 서민 주거 안정성 악화

• 기존 전세 거주자들이 갑작스러운 세금 인상으로 인해 전세를 유지하기 어려워질 가능성이 있음.
• 월세 부담 증가로 인해 경제적 어려움을 겪는 가구가 늘어날 수 있음.

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5. 전세 간주 임대료 정책의 전망

🔹 단기적 변화

• 2026년부터 2주택자도 간주 임대료 과세 대상이 되면서, 다주택자의 부담 증가.
• 다주택자의 전세 공급이 줄어들고, 월세 전환이 가속화될 가능성이 높음.
• 전세 가격 상승과 월세 부담 증가가 동시에 나타날 수 있음.

🔹 중장기적 변화

• 한국의 전세 제도가 점차 사라지고 월세 중심의 시장으로 변화할 가능성이 큼.
• 정부가 월세 세액공제 등의 지원책을 강화할 가능성이 있음.
• 다주택자의 보유세 부담 증가로 인해 일부 주택이 매물로 나올 가능성이 있으며, 이에 따라 매매 시장의 변화도 예상됨.

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6. 결론 및 대응 전략

전세 간주 임대료 확대는 다주택자의 세 부담을 늘려 전세 시장을 변화시키고 있습니다. 그러나 전세 공급 감소와 월세 전환이 빠르게 진행될 경우, 임차인의 부담이 증가할 가능성이 큽니다.

🔹 임대인의 대응 전략

• 전세보다 월세 선호: 세금 부담을 줄이기 위해 월세로 전환 고려.
• 소형 주택 활용: 전용면적 40㎡ 이하 또는 기준시가 2억 원 이하 주택은 간주 임대료 적용 제외됨.
• 임대 사업자 등록 고려: 일정 조건을 만족하면 세제 혜택을 받을 수 있음.

🔹 임차인의 대응 전략

• 전세 계약 연장 협상: 기존 계약을 최대한 유지하면서 불필요한 보증금 상승을 피할 것.
• 반전세 또는 월세 선택 고려: 전세 공급이 줄어드는 상황에서 현실적인 대안을 고려해야 함.
• 정부 지원 활용: 월세 세액 공제, 청년·신혼부부 전세대출 등 정책적 지원을 적극 활용.

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 마무리하며…

전세 간주 임대료 확대 정책은 전세 시장의 근본적인 변화를 유도하고 있습니다. 다주택자는 전세를 줄이고 월세로 전환하려는 움직임이 커질 것이며, 이에 따라 세입자들의 주거 부담이 커질 가능성이 큽니다.

정부는 정책 시행 후 시장 충격을 최소화할 방안을 마련해야 하며, 세입자들은 변화하는 시장 환경 속에서 합리적인 주거 전략을 세우는 것이 중요합니다.

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[전세 간주 임대료 장단점 비교 표]

구분	장점	단점
부동산 시장	투기 억제 및 시장 안정화	전세 공급 감소 및 임대차 시장 불안정
임대인	세금 회피 차단으로 공정성 제고	세 부담 증가로 인해 월세 선호 경향 증가
임차인	시장 투명성 증가	전세 가격 상승 및 월세 부담 증가 가능성
정부	세수 증가 및 정책 목표 달성	정책 시행에 따른 부작용 발생 가능

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간주임대료/출처:부동산쇼