공급 폭증·경매 증가… 지식산업센터 시장은 어디로 흘러가고 있을까?

공급 폭증·경매 증가… 지식산업센터 시장은 어디로 흘러가고 있을까?

요약
지식산업센터는 한때 아파트 규제를 피해 투자자들이 몰려들던 대체 투자처였지만, 최근에는 공급 과잉과 고금리, 실수요 둔화가 겹치며 시장이 큰 조정 국면에 들어섰습니다. 경매 물량 급증과 입주율 하락은 구조적 문제를 보여주며, 향후에는 입지·수요·금융조건을 모두 충족하는 단지만이 살아남는 양극화 흐름이 뚜렷해질 전망입니다.

목차
1.지식산업센터란 무엇인가
2.아파트 대체 투자처로 인기를 끌었던 이유
3.최근 시장 현황
4.주요 문제점
5.해결 방안
6.향후 전망
7.종합 표

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1. 지식산업센터란 무엇인가

지식산업센터는 제조·IT·지식기반서비스 기업이 입주할 수 있도록 설계된 복합 산업시설로, 흔히 ‘아파트형 공장’의 업그레이드 버전으로 이해하시면 됩니다.
업무·생산·물류 기능을 동시에 수행할 수 있고, 기업 지원을 위한 다양한 시설을 포함하고 있어 일반 오피스보다 활용 범위가 넓습니다.
특히 수도권 자족용지나 산업단지 인근에 많이 공급되며, 입지에 따라 기업 수요가 크게 달라지는 특성이 있습니다.

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2. 아파트 대체 투자처로 인기를 끌었던 이유

지식산업센터가 과거 몇 년간 투자자들의 시선을 끌었던 이유는 비교적 명확합니다.

① 주택 규제를 피할 수 있는 투자처

아파트는 대출 규제·세금·전매 제한 등의 장벽이 높아지면서 투자자의 진입이 어려워졌습니다.
반면 지식산업센터는 주거 목적이 아닌 시설이므로 규제 강도가 덜했고, “투자 대안”이라는 이미지가 빠르게 확산되었습니다.

② 낮은 초기 비용과 수익 기대

아파트 대비 진입금액이 낮고, 호실 단위로 분양되다 보니 개인 투자자도 접근하기 쉬웠습니다.
기업 입주가 이루어진다는 전제 아래 장기 임대수익 가능성도 투자 매력을 키웠습니다.

③ 성장 산업과 연결된 미래 기대

스타트업 증가, 기업 활동 확대, 산업 기반 지원정책 등이 맞물리며
“지산센터에 기업들이 몰릴 것”이라는 기대감이 형성되기도 했습니다.
이러한 분위기는 실제 수요보다 투자 수요를 더 크게 만들었습니다.

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3. 최근 시장 현황

하지만 현재 지식산업센터 시장은 과거와 완전히 다른 흐름으로 전환되고 있습니다.

① 공급 폭증

최근 몇 년간 인허가 건수가 크게 증가하면서 수도권·신도시를 중심으로 지산센터가 과도하게 공급되었습니다.
특히 동일 권역에 여러 단지가 동시에 들어서는 경우도 많아 경쟁이 심화되었습니다.

② 경매 증가

2025년 들어 경매로 나온 지식산업센터 물량은 역대 최다 수준으로 증가했습니다.
이는 잔금대출 축소, 공실 증가, 자금경색 등의 복합 요인으로 투자자들이 견디지 못하고 물건을 시장에 내놓은 결과입니다.

③ 입주율 저하 및 가격 조정

준공 후에도 입주기업이 거의 없는 단지가 늘었고, 일부 지역에서는 공실률이 30~70%에 달하는 사례도 확인됩니다.
입주율이 낮으면 임대수익도 불가능해지고, 결국 매도자 가격 인하가 이어져 시세가 조정되는 흐름이 나타납니다.

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4. 주요 문제점

지식산업센터가 겪는 어려움은 단기적 변동이 아니라 구조적인 원인에서 비롯됩니다.

① 공급–수요 불균형

수요가 충분히 검증되지 않은 지역에 대규모 공급이 집중되면서 공실이 급증하고 있습니다.
기업 수요가 없는 자족용지 기반 지산센터는 특히 타격이 큽니다.

② 고금리·경기 둔화

금리 부담이 커지고 기업 활동이 둔화되자
신규 입주를 계획하던 기업들도 면적 축소 또는 이전 포기를 선택하는 경우가 늘었습니다.
이는 임대·매매 모두에 악영향을 미칩니다.

③ 금융 리스크 확대

분양 당시 기대했던 잔금대출이 나오지 않거나 대출 비율이 낮아지면서
계약자가 잔금을 내지 못해 경매로 넘어가는 사례가 빠르게 증가하고 있습니다.

④ 낮은 환금성

업종 제한과 낮은 거래량 때문에
필요할 때 빠르게 매각하기 어려운 구조이며, 이는 투자자 리스크를 크게 키웁니다.

⑤ 관리비·공실 부담

공실이 늘면 관리비 부담이 입주자와 시행사에 그대로 전가되고,
이는 다시 투자 매력을 떨어뜨리는 악순환을 만듭니다.

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5. 해결 방안

지식산업센터 시장을 안정화하기 위해서는 다음과 같은 방향이 필요합니다.

① 수요 기반 공급 및 업종 다양화

기업 수요가 검증된 지역 중심으로 공급을 조절하고,
입주 가능한 업종 제한을 완화해 임차 수요를 넓히는 정책이 요구됩니다.

② 금융구조 현실화

계약자의 대출 리스크를 줄이기 위해
분양가 책정, 잔금 비율, 대출 조건 등을 실수요 중심으로 조정할 필요가 있습니다.

③ 공급 조절

특정 지역의 지산센터 공급이 지속적으로 과잉되는 문제를 막기 위해
지자체 차원의 허가 조절과 공급 속도 관리가 필요합니다.

④ 용도 전환 및 리모델링

공실이 심한 단지를 주거, 오피스, 숙박 등으로 전환하거나
부분 리모델링을 통해 활용도를 높이는 방안도 점점 현실성 있는 대안으로 논의되고 있습니다.

⑤ 실사용 기업 유치 강화

단순 투자 수요가 아니라 실제 입주기업을 유치하는 방향으로 정책과 시장이 변화해야 합니다.
장기 임대 중심의 운영 전략이 더 안전한 구조로 여겨집니다.

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6. 향후 전망

지식산업센터 시장은 앞으로 다음과 같은 흐름으로 재편될 가능성이 높습니다.

① 단기적 관점

• 경매·미입주 물량 증가
• 공급 과잉 지역 중심으로 가격 조정 지속
• 투자 심리 약화
  단기적으로는 조정과 구조 재편이 불가피한 상황입니다.

② 중기적 관점

• 입지·수요·금융조건이 좋은 단지는 회복 가능
• 실수요 부족 지역은 구조조정 지속
  중기적으로는 양극화가 더욱 심화될 것으로 보입니다.

③ 장기적 관점

• 산업 기반 성장, 스타트업 활성화, 정책변화가 결합되면 회복 가능성 존재
• 용도 전환 제도가 본격화될 경우 새로운 수요 창출도 기대
  결국 선별 투자 시대가 갈수록 강화될 전망입니다.

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7. 종합 표

구분	주요 내용
인기 이유	규제 회피, 낮은 진입비용, 산업 성장 기대
최근 현황	공급 급증, 경매 증가, 입주율 하락, 가격 조정
문제점	공급–수요 불균형, 고금리, 금융리스크, 환금성 저하, 관리비 부담
해결 방안	수요 기반 공급, 금융 구조 개선, 용도 전환, 공급 조절
전망	단기 조정 → 중기 양극화 → 장기적 회복 가능성

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지산 이미지/조선일보 출처

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