3.3㎡당 7,500만 원 시대, 더샵 분당티에르원은 과연 제값을 할까?
요약:
정자동의 더샵 분당티에르원은 분당의 상징적인 리모델링 단지로, 총 873세대 중 102세대가 일반분양으로 공급됩니다. 전용 84㎡ 최고 분양가는 약 26억 8,400만 원으로 3.3㎡당 7,519만 원에 달합니다. 교통·학군·환경 모두 완벽하지만, 강남 수준의 높은 분양가가 과연 합리적인지 논란이 있습니다. 입지와 브랜드, 그리고 장기적인 가치를 중심으로 살펴볼 필요가 있습니다.
목차
1.사업 개요
2.입지 및 교통
3.학군과 생활환경
4.단지 특징 및 설계
5.분양가 적정성
6.전망과 결론
1. 사업 개요
더샵 분당티에르원은 정자동 느티마을 3단지 리모델링 사업으로 추진됩니다.
지하 3층~지상 28층, 12개 동으로 구성되며, 포스코이앤씨의 ‘더샵’ 브랜드로 새롭게 탄생합니다.
| 항목 | 내용 |
| 위치 | 경기도 성남시 분당구 정자동 88번지 |
| 규모 | 지하 3층 ~ 지상 28층, 12개 동, 총 873세대 |
| 일반분양 | 102세대 (66㎡ 44세대 / 74㎡ 5세대 / 84㎡ 53세대) |
| 최고 분양가 | 84㎡ 기준 약 26억 8,400만 원 |
| 3.3㎡당 단가 | 약 7,519만 원 |
| 입주 예정 | 2027년 10월 |
| 청약 일정 | 특별공급 11/10, 1순위 11/11, 2순위 11/12, 계약 12/1~3 |
이 단지는 분당의 고급 리모델링 주거 트렌드를 선도하는 상징적인 프로젝트로 평가받고 있습니다.
2. 입지 및 교통
분당티에르원의 가장 큰 강점은 정자역 더블역세권 입지입니다.
신분당선과 수인분당선을 동시에 이용할 수 있어 강남 접근성이 뛰어나며, 도보 5분이면 역에 도착합니다.
- 대중교통: 신분당선을 이용하면 강남역까지 약 20분, 논현·양재까지도 25분 내 이동 가능
- 도로 접근성: 경부고속도로, 분당내곡간 도시고속화도로, 분당수서간도로 등 차량 진입이 수월
- 녹지환경: 단지 앞 탄천과 분당중앙공원, 정자공원, 능골공원이 인접해 있어 자연 친화적 주거환경을 제공합니다.
즉, 교통 + 자연 + 도심 생활권을 모두 갖춘 입지로 평가됩니다.
3. 학군과 생활환경
분당은 오랜 시간 서울 대체 교육 중심지로 평가받아 왔습니다.
정자동 일대는 학원가와 학교가 밀집되어 있어 자녀 교육 환경이 탁월합니다.
- 초등학교: 단지 인접 신기초등학교 (도보 통학 가능)
- 중·고등학교: 정자중, 백현중, 한솔고 등 명문 학군 위치
- 학원가: 정자역 학원가 도보권, 입시·영어·수학 등 종합 학원 밀집
- 편의시설: 이마트 분당점, 롯데백화점, 정자카페거리, 현대백화점 판교점 접근성 우수
- 직주근접: SK하이닉스, 네이버, 두산, 판교테크노밸리까지 차량 10분 내 거리
이처럼 교육과 생활 인프라가 완벽히 조화를 이루고 있어 가족 중심 실거주 수요가 매우 높은 지역입니다.
4. 단지 특징 및 설계
리모델링 단지임에도 불구하고 설계 수준은 신축 못지않습니다.
- 주차공간 확대: 기존 484대 → 1,486대로 3배 증가 (세대당 약 1.7대 확보)
- 주차 폭 확대: 기존 2.3m → 2.5~2.6m로 넓혀 대형차 이용 편의성 향상
- 커뮤니티 시설:
- 24~25층 스카이라운지 (분당 전경 조망)
- 피트니스, 사우나, 실내골프연습장, 필라테스룸
- 카페테리아, 독서실, 스터디룸 등 고급 커뮤니티 시설 완비
또한 더샵 브랜드의 고급 마감재와 친환경 설계가 적용되어, 분당 내에서도 상위권 주거 품질을 자랑할 전망입니다.
5. 분양가 적정성
이번 단지의 가장 큰 논란은 바로 가격입니다.
| 구분 | 내용 |
| 전용 84㎡ 분양가 | 약 26억 8,400만 원 |
| 3.3㎡당 단가 | 약 7,519만 원 |
| 인근 시세 | 판교 및 정자동 인근 84㎡ 매매가 약 25~27억 원 수준 |
| 비교 평가 | 실거래 시세와 유사하나 진입장벽은 매우 높음 |
| 실수요 관점 | 교통·학군·환경으로 프리미엄 정당화 가능 |
| 투자 관점 | 금리·시장변동에 따라 리스크 존재 |
즉, 입지와 상품성을 고려하면 수요는 충분하지만,
강남 수준의 분양가를 감당할 수 있는 실수요층이 얼마나 확보될지가 핵심 변수입니다.
6. 전망과 결론
더샵 분당티에르원은 향후 분당 리모델링 시장의 ‘기준점’이 될 가능성이 높습니다.
청약 비규제지역이기 때문에 가점이 낮은 30~40대 실수요자에게도 기회가 열려 있습니다.
- 긍정 요인:
- 정자동 핵심입지, 교통·학군 완벽 조합
- 리모델링 단지 희소성
- 판교 MICE, 테크노밸리, 백현지구 개발 등 호재
- 유의 요인:
- 높은 분양가 부담
- 금리 및 경기 변동성
- 리모델링 공사 리스크
결론적으로, 실거주 목적이라면 충분히 매력적인 선택지지만,
투자 목적이라면 장기적인 가치 상승을 바라보는 **‘시간을 두는 투자’**가 필요합니다.
[핵심 요약표]
| 항목 | 내용 요약 |
| 분양규모 | 총 873세대 (일반분양 102세대) |
| 최고 분양가 | 84㎡ 약 26억 8,400만 원 |
| 입지 | 정자역 도보 5분, 더블역세권 |
| 학군 | 신기초·정자중·한솔고 등 우수 학군 |
| 커뮤니티 | 스카이라운지, 피트니스, 사우나 등 |
| 장점 | 입지·브랜드·학군·리모델링 희소성 |
| 단점 | 높은 분양가, 리모델링 리스크 |
| 전망 | 분당 리모델링 선도단지, 중장기 가치 기대 |
정리하자면,
더샵 분당티에르원은 “분당의 프리미엄 리모델링 주거”라는 상징성을 가진 단지입니다.
입지와 브랜드는 완벽에 가깝지만, 가격이 변수입니다.
실거주 중심이라면 만족도가 높겠지만, 투자 목적이라면 ‘시장 흐름과 금리 환경’을 주의 깊게
살피는 것이 필요합니다.
분당에서 리모델링으로 처음 나오는 단지인 만큼, 얼마나 좋아질지 기대가 됩니다!!
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