대구·세종 집값 하락, 강남은 급등! 부동산 양극화 어디까지?

[대구·세종 집값 하락, 강남은 급등! 부동산 양극화 어디까지?]

2025년 공동주택 공시가격 발표 이후 보유세 변동에 대한 관심이 커지고 있습니다. 올해 공시가격은 전국 평균 3.65% 상승했지만, 서울은 7.86% 급등, 반면 세종(-3.28%), 대구(-2.90%) 등 지방은 하락하며 지역 간 부동산 양극화가 더욱 심화되었습니다.

이번 글에서는 보유세 변화, 지역별 양극화 원인, 그리고 향후 전망을 2,000자 이상으로 자세히 분석해 보겠습니다.

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📌 1. 2025년 보유세 변화 개요

✅ 공시가격 변동과 보유세 상승

• 전국 공동주택 공시가격 3.65% 상승
• 서울은 7.86% 상승해 강남권 아파트 보유자는 20~30% 보유세 증가 예상
• 반면, 세종(-3.28%), 대구(-2.90%) 하락으로 보유세 부담 일부 완화 가능

📢 공시가격이란?
정부가 조사·평가해 공시하는 부동산 가격으로, 보유세(종부세·재산세) 부과 기준이 됩니다.

✅ 공시가격 현실화율 69% 유지

• 문재인 정부 당시 추진된 ‘공시가격 현실화 로드맵(90% 목표)’이 폐기되지 않고 2020년 수준(69%) 유지
• 현실화율 유지로 인해 시세 변동 폭만 공시가격에 반영됨

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📌 2. 지역별 공시가격 양극화

지역별 공시가격 변동률을 살펴보면, 수도권은 상승, 지방은 하락하는 뚜렷한 양극화 현상을 보입니다.

🔥 서울 강남권 상승 (보유세 증가)

지역	공시가격 변동률(%)	상승/하락 여부
강남구	+11.19%	🔺 상승
서초구	+11.63%	🔺 상승
송파구	+10.04%	🔺 상승
용산구	+10.51%	🔺 상승
성동구	+10.72%	🔺 상승
마포구	+9.34%	🔺 상승

👉 강남권과 마용성(마포·용산·성동)은 10% 이상 급등하며 보유세 부담도 급증할 전망입니다.

📢 서울 상승 원인

1. 강남 재건축 기대감 상승
2. 규제 완화 기대
3. 입지적 가치 및 고소득층 선호 지속

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🔻 지방(세종·대구·부산 등) 하락 (보유세 감소)

지역	공시가격 변동률(%)	상승/하락 여부
세종	-3.28%	🔻 하락
대구	-2.90%	🔻 하락
광주	-2.06%	🔻 하락
부산	-1.66%	🔻 하락
경북	-1.40%	🔻 하락
대전	-1.30%	🔻 하락

👉 대구, 세종, 부산, 광주 등 지방 대도시는 하락세가 지속되고 있습니다.

📢 지방 하락 원인

1. 미분양 증가 → 수요 감소
2. 인구 감소로 부동산 시장 둔화
3. 공급 과잉 → 가격 하락

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📌 3. 보유세 부담 증가 및 감소 지역 비교

✅ 보유세 증가 예상 지역

• 강남 3구 (강남·서초·송파)
• 용산, 성동, 마포 등 인기 지역
• 수도권 핵심 지역

✅ 보유세 부담 감소 예상 지역

• 세종, 대구, 광주, 부산, 전남 등 공시가격 하락 지역
• 미분양 증가 지역

📢 실제 보유세 부담 변화 예측
서울 강남권의 경우 공시가격 상승으로 인해 보유세가 많게는 30% 증가할 수 있습니다.
반면, 세종·대구 등은 공시가격 하락으로 일부 보유세 부담이 줄어들 가능성이 있습니다.

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📌 4. 향후 부동산 시장 전망

📢 1️⃣ 서울 및 수도권 상승 지속 가능성

• 강남권을 중심으로 재건축·리모델링 수요 증가
• 정부 규제 완화 가능성 → 추가 상승 가능

📢 2️⃣ 지방 시장 침체 지속 가능성

• 인구 감소 + 미분양 증가 → 가격 회복 어려움
• 세종, 대구 등 하락세가 장기화될 가능성

📢 3️⃣ 보유세 개편 가능성

• 공시가격 현실화율 논란 지속
• 향후 공시가격 조정이 있을지 주목

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📌 5. 결론

2025년 보유세 변화는 서울 상승, 지방 하락으로 양극화가 더욱 심화되고 있습니다.

✔ 서울 강남권·수도권 인기 지역은 공시가격 상승 → 보유세 증가
✔ 대구·세종 등 지방은 공시가격 하락 → 보유세 감소 가능
✔ 부동산 시장 전망은 지역별로 차별화될 것

📢 여러분의 지역은 어떠신가요?
보유세 부담이 증가했나요, 아니면 줄어들었나요? 의견을 댓글로 남겨주세요!

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[지역별 공시가격 변동률 표]

지역	2025년 공시가격 변동률 (%)	상승/하락 여부
서울	+7.86%	🔺 상승
강남구	+11.19%	🔺 상승
서초구	+11.63%	🔺 상승
송파구	+10.04%	🔺 상승
용산구	+10.51%	🔺 상승
성동구	+10.72%	🔺 상승
경기	+3.16%	🔺 상승
인천	+2.51%	🔺 상승
세종	-3.28%	🔻 하락
대구	-2.90%	🔻 하락
광주	-2.06%	🔻 하락
부산	-1.66%	🔻 하락
경북	-1.40%	🔻 하락
대전	-1.30%	🔻 하락

📢 분석 요약

• 서울·수도권 상승: 강남 3구(강남·서초·송파) 및 인기 지역(용산·성동·마포) 강세
• 지방 하락: 세종·대구·부산·광주 등 지속적 침체

이 표를 통해 지역별 공시가격 변화를 한눈에 확인할 수 있습니다. 부동산 시장 양극화가 심화되고 있으며, 보유세 부담도 지역별로 큰 차이를 보이고 있습니다.

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원베일리/조선일보 참조