규제 풀린 강남·송파, 부동산 시장 폭풍 예고? 매매·전세 전략 총정리!

규제 풀린 강남·송파, 부동산 시장 폭풍 예고? 매매·전세 전략 총정리!

서울 강남과 송파 일부 지역의 토지거래허가구역 해제가 발표되면서 부동산 시장이 다시 들썩이고 있습니다.
매수자들은 ‘이제 집을 사야 할까?’ 고민하고 있고, 전세 시장도 변화의 조짐을 보이고 있는데요.

이번 해제 조치가 부동산 시장에 미칠 영향과 앞으로의 전망을 상세히 분석해 보겠습니다.

목차
1.토지거래허가구역이란?
2.이번에 해제된 지역
3.매매 시장 어떻게 변할까?
4.전세 시장 어떻게 변할까?
5.앞으로의 전망
6.결론 – 지금 매수 타이밍일까?

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1. 토지거래허가구역이란?

🔍 1-1. 개념과 목적

토지거래허가구역이란 부동산 투기를 방지하고 가격 안정을 위해 정부가 지정하는 규제 지역입니다.
해당 구역에서는 일정 규모 이상의 토지나 주택을 거래할 때, 관할 구청의 허가를 받아야 합니다.

✅ 1-2. 주요 특징

• 거래 제한: 일정 규모 이상의 주택·토지 거래 시 구청 허가 필수
• 실거주 요건: 주택 매입자는 일정 기간(2~5년) 실거주해야 함
• 투기 방지 효과: 매매 제한으로 인해 단기 투기 수요 차단

이번에 해제된 지역은 5년 전인 2020년 6월에 지정되었던 지역으로, 국제교류복합지구 개발과 영동대로 복합개발사업 추진으로 인해 가격 급등을 방지하려는 목적이었습니다.

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2. 이번에 해제된 지역은?

✅ 2-1. 해제 지역

이번 조치로 강남구와 송파구 일부 지역(291곳)의 허가구역이 해제되었습니다.

✔ 해제 지역:

• 강남구 → 삼성동, 청담동, 대치동
• 송파구 → 잠실동

이 지역에서는 이제 구청 허가 없이 자유로운 부동산 거래가 가능합니다.
단, 매입 후 실거주 의무도 사라지기 때문에 투자 수요가 늘어날 가능성이 큽니다.

❗ 2-2. 허가구역 유지 지역

하지만, 재건축이 진행 중인 14개 단지(1.36㎢)는 허가구역 유지됩니다.

✔ 허가구역 유지 지역:

• 강남구 대치동: 개포우성1·2차, 선경, 미도, 쌍용1·2차, 우성1차, 은마
• 강남구 삼성동: 진흥
• 강남구 청담동: 현대1차
• 송파구 잠실동: 주공5단지, 우성1·2·3차, 우성4차, 아시아선수촌

이 지역들은 재건축 기대감이 크기 때문에, 투기 방지를 위해 허가구역을 유지했습니다.

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3. 매매 시장 어떻게 변할까?

✅ 3-1. 긍정적 영향

• 거래 활성화: 그동안 묶여 있던 매물들이 시장에 나올 가능성
• 투자 수요 증가: 허가 절차가 사라지면서 투자자들 유입 예상
• 가격 상승 가능성: 수요 증가로 인해 일부 지역의 가격 상승 가능

❗ 3-2. 유의할 점

• 단기적 급등 우려: 수요 증가로 인해 단기적 가격 상승 가능성이 있음
• 재건축 단지 제외: 허가구역 유지 지역은 여전히 거래 제한됨
• 정부 추가 규제 가능성: 서울시는 시장 과열 시 추가 규제 가능성을 시사

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4. 전세 시장 어떻게 변할까?

✅ 4-1. 전세 공급 증가 가능성

매매가 활발해지면서 전세 매물이 늘어날 가능성이 있습니다.
특히, 실거주 요건이 해제되면서 집주인들이 전세를 내놓을 가능성이 커졌습니다.

❗ 4-2. 전세 가격 안정 vs 상승?

• 단기적 전세 안정: 매매가 증가하면서 전세 수요가 다소 줄어들 가능성
• 장기적 전세 불안: 전세 매물이 일정 기간 유지된 후 다시 매매 수요로 전환될 가능성이 있음

결론적으로, 단기적으로는 전세 가격이 안정되겠지만, 장기적으로 다시 상승할 가능성도 존재합니다.

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5. 앞으로의 전망

서울시는 이번 조치로 인해 거래 활성화와 시장 안정화를 기대하고 있습니다. 하지만, 부동산 시장이 과열될 경우 추가적인 규제가 나올 가능성도 배제할 수 없습니다.

🔮 5-1. 추가 해제 가능성

현재 제외된 일부 지역(압구정, 여의도, 목동, 성수동 등)도 시장 상황에 따라 해제될 가능성이 있습니다.

❗ 5-2. 투기 억제 대책도 지속

서울시는 투기 과열 조짐이 보이면 즉시 재지정할 것이라고 밝혔습니다.

즉, 시장이 과열되지 않도록 지속적인 모니터링을 진행할 계획입니다.

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6. 결론 – 지금 매수 타이밍일까?

토지거래허가구역 해제로 인해 거래가 활발해질 가능성이 높으며, 단기적으로는 가격 상승이 예상됩니다.
그러나, 장기적인 시장 흐름은 여전히 신중하게 지켜봐야 합니다.

✅ 지금 매수를 고려한다면?

✔ 재건축 가능성이 높은 단지는 여전히 규제가 남아 있어 신중하게 접근
✔ 거래가 활성화될 초반 시기에 매수 전략을 세울 필요 있음
✔ 서울시 추가 규제 가능성을 염두에 둔 투자 필요

✅ 전세 시장에서 유리한 점?

✔ 단기적으로 전세 가격이 안정될 가능성이 있음
✔ 전세 매물이 늘어날 가능성이 있어, 전세 수요자에게는 유리한 환경

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최종 요약

✅ 해제 지역: 강남구(삼성·청담·대치동), 송파구(잠실동)
✅ 허가구역 유지: 재건축 단지(대치, 삼성, 청담, 잠실 주요 단지)
✅ 매매 시장 변화: 거래 활성화, 단기적 가격 상승 가능
✅ 전세 시장 변화: 단기 안정 후 장기적 상승 가능
✅ 앞으로의 전망: 추가 해제 가능성 vs 규제 강화 가능성

부동산 시장이 다시 요동칠 가능성이 높은 만큼, 매매·전세 전략을 신중하게 수립하는 것이 중요합니다.

 모든 투자는 본인이 감당가능한 수준에서 본인이 판단하고, 결정하고, 그 결정에 책임지는 자세가

중요하다고 생각해요!!

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[토지거래허가구역 해제 및 유지 현황] 

구분	지역	해제여부	비고
강남구	삼성동, 청담동, 대치동	✅ 해제	291곳 중 일부
송파구	잠실동	✅ 해제	291곳 중 일부
강남구 대치동	개포우성1·2차, 선경, 미도, 쌍용1·2차, 우성1차, 은마	❌ 유지	재건축 추진 단지
강남구 삼성동	진흥	❌ 유지	재건축 추진 단지
강남구 청담동	현대1차	❌ 유지	재건축 추진 단지
송파구 잠실동	주공5단지, 우성1·2·3차, 우성4차, 아시아선수촌	❌ 유지	재건축 추진 단지

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잠실 아파트 일부/ 출처:조선일보